成功案例
陈律师谈如何面对一个不守信用的拆迁办
作者：陈国平律师 时间：2017年08月18日
朋友知道我对拆迁案件颇有研究，就跟我说了一件发生在其亲戚身上的真实事情。 她的亲戚A住在绍兴，2010年的时候，因为需要建造一个大型政府工程，整个村子的土地都被征用，房子都需要拆迁。拆迁办对A一家所居住的房屋进行了测量，评估，对于超出审批部分已经补交款项的面积也予以了认定，虽然对于自建房有诸多的不舍，但是考虑到大局，A还是爽快就签订了《房屋拆迁安置补偿协议》。协议中同时约定了安置房屋的面积和套数。 但是等到现在要安置房屋的时候，拆迁办的工作人员过来说，当初签订的《房屋拆迁安置补偿协议》不能作数。要减掉超出审批部分的面积。这个时候，A的房子早就拆掉了，想要做钉子户也做不成了。拆迁办表示要重新签订新的《房屋安置协议》，A本能的表示拒绝，并且也去咨询了本地的一名做律师的亲戚，那亲戚表示没有办法的，要重新签订的。 A感觉自己辛辛苦苦了一辈子的心血，被人白白挖去一大块，真是欲哭无泪。但是不补签也没有办法，而且拆迁办还以A在政府机关，事业单位里面工作的亲人的工作作为谈判的筹码，在经过痛苦的挣扎之后，A违心地在新的《房屋安置协议》上面签了字，所安置的房屋白白少了100平方米，价值100百多万。 朋友问我，A当时是否能够不签新的协议？ 我的答案，当然不需要重新签订新的房屋安置补偿协议。理由如下： 从《拆迁安置协议》的性质来分析。 根据《行政诉讼法》第12条之规定，人民法院受理下列行政诉讼： （十一）认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除土地房屋征收补偿协议的。据此，征收补偿协议的法律性质被确定为行政协议，即其首先具有行政性，其次具有民法意义上的契约性。 《最高人民法院关于适用<行政诉讼法>若干问题的解释》第11条为行政协议下了定义：行政机关为实现公共利益或者行政管理目标，在法定职责范围内，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议，属于行政协议。 行政协议从设立目的到协议内容均受到法律的严格限制，其法律适用应与一般的民事合同有较大的差别。根据《解释》第14条的规定，其只能在不违反行政法和行政诉讼法强制性规定的前提下才能适用民事法律规范的规定。 所以《拆迁安置协议》比起一般的民事合同来讲，有其特殊性，民事合同的签订双方是居于平等地位的民事主体，而行政协议中的双方当事人则是完全不平等的政府与被征收人。是否合乎法律法规的严格规定，就是审查其合法性的第一要点。 本案中，第一份《房屋拆迁安置补偿协议》是否合法有效？ 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定：市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。 该法律条款是征收拆迁中，征收拆迁方最频繁使用的一项法规。被征收拆迁人也据此被吓着，生怕到了最后一点补偿也没有了，由此签订了补偿协议，尽管很可能补偿协议的价格远低于市场价。 本案中A的房屋原来有超过审批面积的部分，但是其已经在2001年缴纳了少批多建补缴款，A的房屋建造于2000年之前，当时还没有《城乡规划法》，直至2008年1月1日实施《城乡规划法》以后，就开始要求建造房屋必须要经相关部门的审批了。 很显然，这样来定义2008年以前没证的房屋为“违法建筑”显失公平。并且在拆迁工作开始的时候已经经过测量和评估，完全不存在违法建筑的情况。所以第一份《房屋拆迁安置补偿协议》，完全合法有效。 经过我的分析之后，朋友也为A感到惋惜，但是经过考虑，朋友还是决定不去把这个消息告诉A了，因为错误已经铸成，现在告诉他只能徒增老人的悲痛。其实老人的观念很朴素：拆了我的大房子，你只赔给我相同面积的房子就好了。老人也不是一点都没有法律意识，他好歹还亲自去咨询了自己的做律师的亲戚。但是在民不与官斗的思想指导之下，让其直接拿起法律的武器去和政府“战斗”，对于从土改，文革中走来的他们来说，太难，太难。 现实中不少案例，拆迁工作开始时，为了赶进度，抢时间，在签订拆迁安置补偿协议的时候，拆迁办往往会“放水”，对可松可紧的地方尽量往松的地方靠，但是等房屋拆迁完毕，需要安置补偿的时候，再回过头来说，拆迁安置补偿协议有不合法的地方，要进行调整，这个时候，如果认识到自己的权益会缩水，在自己没有把握的时候，最好找专业律师进行把关，由于拆迁协议不等同意一般意义上的民事合同，所以必须谨慎对待。一旦字签下去，后面想要再改变过来，难度就相当大了。在线咨询
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