成功案例
陈国平律师成功起诉开发商逾期交房承担违约金
作者：陈国平律师 时间：2014年06月24日
案情介绍：原告李某，男。
被告杭州**房地产开发有限公司
2013年5月，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于杭州市余杭区“**花园”5幢1单元18层A1608号，三室两厅商品房一套，建筑面积89平方米，总价款约120；约定被告应当在2014年3月10日前，将“五大主体验收合格备案”的房屋交付给原告，逾期交房的，应当按照合同第九条的约定承担违约责任。合同签订当天，原告即一次性支付房款，履行了合同义务，但被告却未按期交房。直到2014年6月，才在原告的强烈要求下将房屋与原告办理了交接手续。因被告逾期交房构成违约，故原告起诉至法院要求被告依合同支付违约金43688.73元。在该案中原告李某咨询并委托陈国平律师为其诉讼代理人。
案情分析：
原告与被告协商签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行合同义务。
被告房地产开发公司未在合同约定的房期限届满前通知原告进行房屋交接，直到2014年6月才将商品房交付给原告，已构成违约，故应承担2014年3月至2014年6月逾期交房期间的违约责任。
【陈国平律师点评】
按照合同法第114条的规定，违约金是当事人在合同中约定的一方违约时应当向对方支付的一定数额的金钱。其具有以下法律特征：
1、违约金是在合同中事先约定的，它主要是在订立合同时作为合同的手段之一规定在合同中，也不排除在合同订立时或订立后对违约金进行专门的或补充的约定。
2、违约金是违约时支付的一定数额的金钱。违约金是当事人双方对违约方承担损害赔偿数额的一种约定。
3、违约金是对承担责任的一种约定。它具有补偿性为主、惩罚性为辅的性质，同时具有担保属性，为了使违约金的性质整体发挥功能，国家应当对违约金进行适当干预。
审判结果：
法院认为被告逾期交房已给原告造成实际经济损失，但双方合同约定的违约金明显高于原告的损失，故以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，被告的过错程度等综合因素，法院酌定按照双方约定违约金数额的50%计算被告应承担的逾期交房违约金。
法律依据：
《合同法》
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
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